邳州房价的冬天马上就要来了

伤心不流泪 · 发表于 2018-6-20 15:58

最近邳州某某园，某某岛等开发商和已经早就开盘还有部分捂盘的开发商都已经嗅到了国家限售和房产联网的政策效应，纷纷放下了架子和身段，天天打电话和到小区营销。争取早日清盘变现。价格上也有了少许松动。同时各开发商水军在论坛里纷纷登场，炒做，尤其某某园的水军很多。天天发贴以其迷惑群众成为接盘侠。这些情况以表明现在开发商已经开始躁动，相信不久。。。。也许2-3个月，房价就会慢慢下浮了。

金盛雅杰 · 发表于 2018-6-20 18:44

五线城市有什么好折腾的

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柠檬2010 · 发表于 2018-6-20 19:07

是打电话问买房子吧

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小天鹅2012 · 发表于 2018-6-20 21:42

个人认为，邳州的房价都是被中介给反复炒作的，近两年邳州中介开很了

天赐宝羊 · 发表于 2018-6-20 19:24

最近，每天都有人打电话问我买房子吧？也不知道他们怎么知道我的电话号码，简直不胜其烦。

人淡如风 · 发表于 2018-6-21 09:26

碧桂园不可能降，高档小区不找关系根本别想买，看都不给你看

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冰山客来 · 发表于 2018-6-20 20:32

三四线楼市的谢幕！先交代一下背景，去年我们在沧州做了一次楼市调研，当时沧州的房价正在飞涨，粉丝们热情高涨，跟我说，前两年自己买的小房子想换个大房子，结果自己刚挂出去两天，挂的价格是自己买房时候的一倍还多，就这样看房的人几乎就没断过，想卖的话真是随时就可以卖掉，这种市场搞得他也很犹豫，不知道还要不要卖。当时我们在沧州看了几个新楼盘，都已经售罄，唯独一个项目还有几套房子，但是付款条件非常苛刻，单价3万多，必须全款。沧州的朋友对这种房价暴涨的行情很诧异，年纪大一点的说在08年前后也有过一次这种暴涨。从沧州本身的发展情况来看，好像也并不足以支撑这样的房价，连售楼处的销售都告诉我们，沧州平均收入3000块钱，现在的房价真的很高。去年不少本地的媒体在分析沧州的房价时，列出了不少理由，比如沧州的GDP在河北来说很高，有现代汽车入驻，沧州本地的有钱人很多，饥饿供地等等。今年，沧州的楼市已经处于下行期。不过，沧州的GDP仍然排河北前几名，现代汽车仍然在，沧州本地仍然有很多有钱人。可房价为什么下行了呢？与沧州类似，江苏徐州的房价也在经历这样的暴涨行情。最近建了一个徐州微信群，群里两派观点，一方是继续看好房价上涨，理由是徐州要修地铁了，计划有十一条，土拍价格创新高，高铁站扩建13台28线…… 另一方则比较犹豫，觉得徐州的房价普遍翻倍，应该不会再涨了。我们提到的沧州和徐州这两个城市，其实只是全国房价暴涨的一个缩影，三四线城市自2016年开始开启了新一轮房价上涨，涨幅非常大，单论涨幅，三四线的很多城市房价涨幅恐怕可以排到全国前列。比较受人关注的二线城市如武汉、成都、西安、重庆等地，房价涨幅并不是最高的，重庆现在的限购政策也说不上严格，房价涨幅也只是和大盘齐平。今天，我们就三四线城市房价暴涨，来展开说明一下，讲一讲这轮房价暴涨背后的逻辑，以及未来三四线城市的房价走势。 01 发展周期从宏观大道上来看，一个发展周期的三个阶段是：投资，产能过剩，消化去库存。我们把这个道理讲得更通俗一点，比如说一家人吃饭做饭，中午的饭做得多了，这就是产能过剩，最后会留下剩饭，剩饭有两种处理办法，一种是直接倒掉，另一种是留到晚上再吃。一般做饭做得不够吃的情况会比较少见，所以产能过剩是常态。地方经济发展就是同样的问题，楼房盖多了，产能过剩卖不掉，最终会有两种处理办法。一种是直接烂尾，中国的烂尾项目多的数不过来，另一种是政府要帮着解决问题，消化去库存，把多余的楼房卖掉。须知，政府去库存的直接目的可不是为了拯救开发商，而是为了拯救地方经济，这个过程中顺便就把很多开发商给救了。在2016年之前，地方的楼市库存都是很大的，这些库存都是上一轮拉动经济后导致的，具体年份在2008年之后。同时地方经济很大程度上在依赖房地产，所以地方经济普遍表现一般。在这种大的形势之下，国家希望能够帮助地方去掉多余库存，同时拉动一下地方经济。既然想去掉多余库存，那肯定要有钱来买单，想让老百姓自己掏钱去买房子把开发商留下来的库存去掉，这几乎是不可能的，所以最终解决的办法就是国家出钱，给老百姓，然后让老百姓拿这部分钱去买房。但是国家的钱肯定也不能这样直接送给老百姓，总要想一个办法，这个办法就是棚改货币化安置。 02 棚改货币化安置棚户区改造由来已久，但是进度一直很慢，原因就是地方政府没有钱来推动。在2014年之前，棚改工作任务越来越难完成，2013年还将原有的棚改任务下调了很大一部分。到了2014年，决策者想出了一个办法就是开设抵押补充贷款（PSL）。虽然听起来很复杂，但其实说白了，就是通过一条合理的路径，让钱流到老百姓手里，再让老百姓去买房。钱的流转路径是这样的：央行发货币给政策性银行，政策性银行给地方政府发棚改专项贷款，地方政府有了钱之后就拿这部分钱去推进拆迁工作，把钱分给老百姓，老百姓的房子被拆掉又拿到了拆迁补偿款，所以只能去买房子。由于PSL期限长、利率低（2.75%），属于长期的低息贷款，所以地方政府虽然会有压力，但是短期内肯定是没有问题的，在这种国家政策扶持下，地方政府肯定充满干劲，项目越多就能拿到更多的贷款。最终，就会有更多的货币流入到地方（楼市）！棚改货币化安置从2014年开始，真正发挥效力其实是在2015年之后，经过一段时间的启动期，到了2016年，房价开始陆续上升。截止到今年2018年，全国三四线城市的房价都经历了快速上涨阶段，最高涨幅在100%以上。经过这一轮棚改之后，有个很有意思的情况出现了，那就是贫富差距过大的问题被某种程度上稀释了，老张原来住在棚户区，现在就可以拿到一大笔拆迁补偿款，生活条件极大改善。从全国情况来看，三四线城市的房价都在上涨，这其实就是三四线老百姓的个人资产在增加。先让一部分人富起来，先富带动后富，最终…… 03 房价还会涨吗这次的棚改货币化安置，从《国家新型城镇化规划（2014-2020）》中的介绍看，棚改任务要到2020年完成。从目前全国三四线城市房价普遍翻倍的情况来看，这个计划肯定要调整。各位一定要记住，计划是计划，计划永远会随着实际发生而调整。原因很简单，房价不能过快上涨！比如说，在此之前小城市的房价是6000/平米，经过了一两年的棚改之后，房价窜升到1.2万/平米。永远记住，翻倍是一个分水岭。接下来怎么走考验着决策者的智慧，继续棚改，当然可以，结果肯定是房价继续上涨，但是从6000到12000与从12000到15000甚至到20000，这之间有着天壤之别。前者是对于经济体的提振，后者是对于经济体的摧毁。说得再直接点，前者是实体经济与虚拟经济在同步提升，但是虚拟经济有脱离实体经济的态势，而后者则是金融空转，完全进入虚拟战场。这个时候就非常危险，一旦出问题就是暴跌，实体经济根本托不住接下来的局面。所以现在的局面就是一个选择题，大概率上，政府一定会选B即放松棚改的力度，遏制房价的继续上涨。但同时，政府也不希望房价下跌啊。好不容易涨起来的房价，一旦下跌就会有一连串的问题出现。如何不让房价下跌，办法很简单：限售！这么多年的经验告诉我们，政府的决策往往是在一件事将要发生的时候去阻止，担心房价上涨就要限购，但往往是限购也会涨，担心人口生育率下降太快，就去鼓励生育，但往往也阻挡不了低生育率的趋势。所以，限售的结果其实也会这样，三四线城市房价会从今年下半年开始进入下跌行情，未来几年内我都会看空。很多人提到的城市内要建几条地铁，以及所谓高铁站十字米字型，这些其实都是弱相关因素，京沪高铁沿线这么多城市的房价从来没有因为通高铁而涨过价，为什么到了2018年这个定律就成立了？ 04 下一轮暴涨这个话题其实说得有点早，毕竟三四线的房价普遍下跌还没开始呢。不过大的逻辑还是可以在这里引申一下，而且最终的结论可能会有点出乎意外，那就是三四线的下一轮大涨可能再也不会出现了。当棚改的潜力被消耗尽之后，国家其实就没有了对于地方经济扶持的载体，也就是说，最难发展的阶段往往不是穷的时候，而是大家普遍富裕的时候。富裕了，发展的潜力就变小了，这就跟一个人考试从0分考到60分与从90分考到100分一样，二者之间有着本质的区别。三四线城市的定位并不是像二线城市那样“破局”发展成大城市，我们也很少看到国内的三四线城市参与抢人，三四线城市更多的是满足老百姓的基本生活，并且让当地人的生活水平维持在一定高度，这样就达到了目的。而且这种定位主要是给老年人的，因为三四线城市很难留住年轻人，大家可以试想一下二十年后的三四线城市里的年轻人比例。大量的人口外流就使得三四线城市的老龄化越来越严重，日本的很多小城市最终变成了空城，这其实只是发展阶段的问题，国内的小城市也在走这条路，只不过还需要时间，中国东北的现状就很说明问题，大量的东北人散落到全国各地，前后不过二三十年时间。从经济层面看，由于中国已经走过了传统制造业阶段，这样小地方的产业就面临着断崖式下滑的危险，开厂的老板肯定对此体会特别深。过去靠少量资金加勤奋就能赚钱，现在则需要大量的资金才能在行业内活下去，这就是产业升级，行业还是那些行业，生产服装的仍然生产服装，只不过有钱的老板依靠资本壁垒垄断了国内的大部分市场。现如今对于地方经济来说，房地产行业就变得有点不可或缺，一旦失去了这个保障，地方经济该何去何从就变成了一个很大的课题。由于地方经济的基础变得越来越薄，可以发挥的潜力越来越少，人口又面临着大量的流失，而房价又普遍处于短期高位，未来几年再靠房产拉动经济的做法就会比较（越来越）危险，所以我是不看好未来再有一次大涨行情的，即使是有，出现问题（崩盘）的概率也比较大。过去我们经常看到其它国家或地区出现楼市崩盘的情况，这并非偶然因素，中国也不会例外。楼市崩盘跟发展阶段有着很大的关系，过去虽然中国很多城市都发生过崩盘现象，但现在回首，会觉得当年的崩盘造成的损失并没有那么大，原因就是中国过去二十年里都是快速发展期，崩盘所造成的影响会被经济发展逐步消化掉。在不同的阶段看同样的问题一定会有不同的结论，凡是认为过往之事还会继续发生的观点都是错误的，三四线城市未来的房价更多应该是看跌才比较正常，看涨就绝对出问题了。

0行者0 · 发表于 2018-6-20 21:58

柳云飞发表于 2018-06-20 18:24
6千左右是正价

你知道成本吗

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柳云飞 · 发表于 2018-6-20 18:24

6千左右是正价

诚心诚意百分百 · 发表于 2018-6-25 18:52

房价要向老师的工资看齐，这是必须的

古月诊所 · 发表于 2018-6-21 07:58

你分析差也，邳州房价下步准突破1万，不信等着瞧，官和商勾结，结果会，，，，，，，。

tangkeyao · 发表于 2018-6-20 19:54

有人欢喜有人愁

·桃花岛岛主 · 发表于 2018-6-20 20:17

某某园降了不少是么

龙泉利剑 · 发表于 2018-6-20 21:07

中国社会环境败类令好官好人不好做人！建议邳州房价降到3000元每平方米经济大崩盘:工人工资每天由300元降至100元，文艺教师补课费由每小时200元降至100元。

自由t老板 · 发表于 2018-6-20 22:31

中介是推手。

伤心不流泪 · 发表于 2018-6-21 09:32

人淡如风发表于 2018-6-21 09:26
碧桂园不可能降，高档小区不找关系根本别想买，看都不给你看

看你的发贴记录就能看到你就是某某园的水军试问你对的起你的邳州父老乡亲吗

邳州房价的冬天马上就要来了

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