二手房买卖因房价上涨卖房人毁约，涨价部分归买家

李律师说法 · 发表于 2017-7-6 15:16

近期接到数起二手房买卖中卖方因房价上涨而毁约的案件，对于卖方的毁约几位买方均束手无策，向卖方索要违约金或双倍定金往往碰壁。针对这些践踏诚信的行为我想必须要用法律来告诫和惩治。

我们给出以下律师意见

1.因市场中房价起伏较大，经常遭遇一方毁约。因此，在二手房交易中，合同约定应明确网签时间、涤除抵押权、资金托管、户口迁移、违约金等问题，预防纠纷的发生。

2.如果卖方违约，买方可以主张“要钱”：包括了双倍偿还定金、约定违约金、赔偿实际损失（包括房价上涨部分）等。

3.其实依据《合同法》的规定，卖方违约后，买方还可以主张要求对方继续履行并要求赔偿损失。法院判决继续履行后可以申请法院强制执行，但是这样操作可能会面临一些问题：如（1）卖房人不配合过户；（2）一房数卖的情况下，数个购买者都主张要求强制过户，势必会有购买人无法通过强制过户取得房屋的情况；（3）人民法院一般判决强制过户的前提是购房人支付完毕全款，而银行贷款的情况下，剩余房款需要过户后才会支付，这与人民法院的强制过户判决之间存在一定的矛盾，所以如果无力支付剩余房款的，人民法院一般不会判决继续履行房屋买卖合同；（4）房屋上附着抵押登记，购房人无力涤除的；（5）房屋被人民法院依法查封；房屋上有违章搭建被记载到交易中心的；（6）特殊地段房屋未经政审。

4.因此，请求法院判决对方继续履行并申请强制过户还是存在一定的风险，因此可以在协商合同时尽量将违约金订得高一些，并且“动作”要快一些，将过户等一系列程序压缩在一个较短的时间内完成，减少对方违约的可能性。

案例简介

2015年底，曹先生经中介公司居间介绍，看中了王先生所有的一套两百多平米的房屋，协商确定后，2015年12月7日，曹先生与王先生签订了《房屋买卖合同》，约定购买该房屋含车库、车位、固定装修、固定厨卫设备，成交总价303万元,并约定王先生应于2016年3月10日注销他项权证。曹先生支付了5万元的定金。

但是3月5日，中介电话告知曹先生说王先生房子不卖了，原因是房屋价格上涨了。这可把曹先生急坏了，他急忙发函给王先生及中介公司，要求王先生注销涉案房产的他项权证，并协助他办理过户网签及资金托管手续，但是王先生拒收该函件。曹先生又委托律师向王先生再次发函，但是王先生仍然拒绝继续履行合同。无奈之下，曹先生将王先生告上法庭，要求退还定金并赔偿损失。

【法院审理】

审理中，经曹先生申请，吴中法院委托房地产评估公司对涉案房屋、车库、房屋内固定装修及物品清单上物品的价值进行鉴定。评估公司出具房地产司法鉴定评估价报告，评估总价3581100元、车库评估总价80000元、装修及附属设施评估总价119500元，共计3780600元。并出具资产估价报告，该房屋室内资产市场价值142782元。上述两项共计3923382元。

法院审理认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应遵循诚实信用的原则，按约全面履行各自的义务。2016年3月5日，被告通过中介向原告明确表示不再履行该《房屋买卖合同》，经原告催促也未能继续履行合同，被告行为属于单方根本违约，原告作为守约方按合同约定有权解除合同。

根据原告主张，本院确认原、被告就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》于原告起诉之日即2016年3月23日解除，被告应当退还原告购房定金50000元。关于原告主张的损害赔偿问题，被告违约给原告造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。

涉案房产（含车库、固定装修及物品）经鉴定总价值为3923382元。本案《房屋买卖合同》履行中原告并无违约情形，并积极督促被告履行合同义务，被告明确表示不履行合同后，原告又及时诉至法院请求损害赔偿，防止损失扩大。故根据鉴定意见，法院判决双方的《房屋买卖合同》解除。王先生退还曹先生购房定金50000元并赔偿损失893382元（3923382元-3030000元）。

法律依据

《中华人民共和国合同法》
第一百零七条　【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条　【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

第一百一十四条　【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第一百一十五条　【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

第一百一十六条　【违约金与定金的选择】当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

李律师说法18114654789

freefox · 发表于 2017-8-4 20:32

你好李律师，有关房屋租赁纠纷的事可咨询一下，盼复，谢谢
我是承租方，刚租一房，合同已签，押金丶一年房租己付，打扫时发现原房所铺木地板有严重腐烂，散发异味，让出租方修，对方让我们修，我们不同意。期间多次协商未妥。
此情况下我们可否起诉终止合同，要求对方退回押金、房租并赔偿损失？
谢谢

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正义1668 · 发表于 2018-1-15 20:38

誓死举报-河南安阳县法院张晓亮：枉法裁判？？？
   举报人周兆思，男，1975年4月2日生，汉族，《中国监督网》监督员，现住安阳县许家沟乡黄口村。身份证号：41052219750402221x
电话：13525831663
   举报人：牛勇霞，女，1976年1月23日生，汉族，现住安阳县许家沟乡黄口村，电话：155 15110802.

被举报人：张晓亮，男，汉族，职业：河南省安阳县人民法院法官，电话：13703723007.

      誓死举报张晓亮：捏造事实不查明、虚假证明不查证、房屋面积拒不量、故意错判理不讲、判决拆除我庭院、害我家破人不安！

                        事实如下：
1、判决拆除的两处墙体是85年原房主建的老墙，原告常现法诉称是周兆思2012年圈的墙，明显是捏造事实，张法官未查明。
2、被告周兆思申请张法官到村委会调取宅基地丈量表，张晓亮拒绝调取。
3、周兆思要求张法官到村委会查明常现法提供的虚假村委会证明，张法官拒绝调查。
4、周兆思向张法官说明：原告常现法建的房屋面积超过其宅基地丈量表显示的面积，要求张法官丈量原告房屋占地面积，张法官拒绝丈量。
5、因原告常现法称自己宅基地丈量表是从村委会东楼上找到的，周兆思到村委会问没人给原告找丈量表，原告常现法涉嫌做假，周兆思要求调查，张法官拒绝调查落实。
6、对原告有利的证据就支持，对原告没利的证据就不支持（张法官原话）。
7、未开庭，便有了判决结果（有录音资料为证）。
8、张法官故意销毁我提交的一些证据未入卷宗，周兆思向张法官讨个说法，张法官未回复。

      综上所说，愿承担法律责任，举报人周兆思认为：安阳县法官张晓亮违反"民事诉讼法"第七条、第四十三条、第六十三条、第六十四条、第六十七条、第一百二十九条，侵犯了周兆思全家人的合法权益，所以：安阳县人民法院（2015）安民初字第02551号民事判决书是张法官故意错判，请求:上级领导查明安阳县法官张晓亮违法行为，追究其责任，以维护法律的尊严，还法院一片净土，还受害者一个公道。
      至此
                                 举报人：周兆思，牛勇霞
                                 2017年6月20日
                        电话：135 2583 1663

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