从房价看当年90年代日本人人炒房的带来的沉思
日本80年代绝对可以作为典型代表来研究，集聚了汇率、扩张性货币政策、扩大内需、债务支撑的经济繁荣、房地产投机热情、货币收紧下的硬着陆，长达几十年的市场出清和复苏过程。硬着陆之前，能读到的关键词语竟表现出惊人的相似，虽然经济体之间存在很多方面的差异，但同样是债务支撑的经济繁荣，市场清算时也自然有诸多类似问题，那么日本经济泡沫崩盘到底能给我们带来什么启示呢？汇率，两种货币之间的兑换比例，而世界的货币兑换多以美元为锚，货币的价值是综合国力的象征，也是政府信用的象征，但不意味着越高越高，购买力稳定才是关键。而在国际贸易中更能体现这一点，汇率升高，本币对外购买力增强，有利于进口商品的购买力的提升，假设现在汇率从7块涨到14，你用同样的钱就能买到更多的进口商品。汇率降低是不是意味着不好呢，也不是，汇率降低，你在出口商品上赚来的钱将会兑换更多的本币（假设本币购买力变化不大），比如你做外贸生意，净赚的100万美元，汇率是7和14你换回来的本币数量700万和1400万就差一倍。汇率高了好还是低了好呢？最有利于经济体发展的最佳，外汇管制、逆周期因子就是调控汇率的手段。国际避险资金，汇率与日本经济泡沫有什么关系呢？这里就要提一下美国这种商人主导的经济体的特点，由于经济周期的存在，本国的积累的资本总是要经历经济下行或者经济危机中损失，如果是封闭环境，资本就会在危机中受伤或者湮灭。但如果考虑半封闭经济体，或者完全自由经济体那么是有办法避免这种损失的，那便是把资本转移到相对安全的地方，日本在经历了几十年的发展后，八十年代经济势头及其凶猛，自然成了国际避险资金的最优选，如何保证避险资金的绝对安全呢？一个重要的决议就产生了，那便是著名的《广场协定》，美国、日本、联邦德国、法国以及英国的财政部长和中央银行行长在纽约广场饭店举行会议，达成五国政府联合干预外汇市场，诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值，那么相对的日元就会持续的表现出快速的升值。日元升值会带来什么影响，货币和投资类的商品一样，如果预期上涨，就会有过更多其他经济体的商人在不景气时（同时期美国陷入高通胀，低收益率的困境）把财富转移到预期收益高的地方，广场协定签订短短的3个月，日元对美元快速升值20%，怎么理解呢，主导政治的美国商人，只需要在签订前后将美元换成日元，短短三个月，什么都不用干，就可以换回多20%的美元！与之形成鲜明对比的是当时衰退的美国经济，日元最高时相对于美元升值了1倍多，假设250：1时买入日元，到120：1时卖出，每1美元将赚走1.0833美元的收益。避险资金引起的货币超发，大量避险资金流入后会发生什么？假设有1万美元流入，日本央行就要兑换出250万的日币流入市场，这些钱又会以存款形式通过金融机构货币乘数放大。大量的避险资金流入必然伴随着本国货币发行速度与商品产出速度不协调，相对来说就对应货币超发，表现出来是大量的投资保值需求，股市楼市有热钱涌入就会带来繁荣，预期向好带动更多的投资，过热在经济周期中非常普遍，广场协定只是起到了加速的作用，这里读者可以看到，总给他人扣汇率操纵国帽子的人，却是玩的最早、玩的最好、还是组团操纵的，判断标准便是政策是否对自己有利。扩大内需与扩张性货币政策，仅仅靠避险资金带动的投机是不足以积累日本空前的经济泡沫，上文中提到，汇率升值有利于进口，反过来也会限制出口，当时日本的商品销至全球，几乎是所有国家的债权国，汇率的110%的上升必然严重的影响到出口贸易。出口受阻，汇率受广场协定的限制，不可能调回到原本的汇率去增加日本商品在全球的价格竞争力。这时，一个熟悉的名词就出现了-扩大内需，这不是我们首创的，日本很早就用过了，方法经常也不陌生-扩张性货币政策，在错误的节点上使用扩张性货币政策，这才是导致日本经济虚假繁荣的根本原因。为什么说是错误的时间呢？大量的避险资金涌入带来的货币超发下，本身已经热钱涌动，消费能力会提高，但却忽略了投资需求更强盛，股市楼市便成了投机盛宴。我们看看日本在外资涌入已经造成了本国市场热钱涌动和投机势头时做了什么，1986年 1月至1987年2月，日本银行连续五次降低利率，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，市场参与者会怎么选择？毫无疑问的借钱投资房地产和股票（我们要除去股票）！！！就在日本形成了两个神话，股票神话和房价神话，短短三年多的时间，日本平均股价和几大城市房价分别上涨270%和300%。政策制定者总认为实行了扩张性货币政策以后，钱回流向消费方向，实现扩大内需的政策目的，事实往往是大众更喜欢一两年就能翻倍的投资品，不仅增加了负债，还挤压了消费。经济神话，平均股价和房价短时间内的成倍上涨，惯性思维使得人们越来越大胆和自信，流传着股票、房价永远涨，早买早发财的投机预期，滋生越来越多的银行贷款参与投机活动，并支撑整个经济体的表象繁荣，每个人都是腰缠万贯，仅仅东京的地价就可以买下整个美国！手握股票和房子，以及永远涨的心理预期，使得日本当年中产阶级过分的乐观和透支信用，繁荣掩盖了风险。做企业的不再追求利润，而是纸上的资产总额，市值和土地溢价远高于实实在在做产品的营收，人人都是股神，房地产投资收益高过十几年、几十年的收入。硬着陆下的泡沫崩盘，甚至在崩盘前夕，各项经济指标空前的好，问题出在哪里？当然是实业经济的状况，金融和房地产投机挤压了消费，也就影响了实业经济的发展，经济的真实发展在于产出和消费，越来越多的人参与投机，期待后来者为前期投入的人买单，所有人在经济体中分工不同，如果大家大量的花在投机股票和房地产上面，而不买对方生产的商品，怎么能保证对方会买你生产的商品并且支撑你的工资呢？资产价格上升没有实业的支撑，维持这种繁荣的只有投机热情和负债上限。一旦投机者丧失投机欲望，接盘者由于负债丧失接盘能力，那么这种虚假繁荣将彻底崩溃，A把股票或者房子以100万卖给B，B又以200万卖给C，直至到最后一位投机者D（接盘者）以300万的价格购入，一旦没有下家接盘，就有人扛不住要降价抛售，投机热情又是以预期收益作为支撑，小小的几片雪花将触发抛售恐慌，资产价格崩盘，假设价格又降回到100万（恐慌可能要比原始价格更低），最后一位投资者或者接盘者承担以前所有参与者增值收益的部分的损失体量，重要的是，后来的投机者并不是全款，而是包含大量的负债参与这个击鼓传花的游戏。日本当局也是清醒的认识到在表象繁荣下的巨大的危机，并在89年5月31日将贴现率从2.5上调至3.25，并在一年内将贴现率提升至6，同时限制不动产方向的贷款发放，股价在同年12月开始下跌，之后便是房价的下跌，短短一两年内，股市楼市两大神话几乎腰斩，引爆了虚假的繁荣的崩盘，大批不良资产由于违约丢给银行处理，持续了数十年的市场出清，至今仍有那一代投机者的老后破产后遗症，是不是日本的紧缩货币政策选择过于激烈了，仁者见仁。研究经济金融泡沫，日本80年代绝对可以作为典型代表来研究，集聚了汇率、扩张性货币政策、扩大内需、债务支撑的经济繁荣、房地产投机热情、货币收紧下的硬着陆，长达几十年的市场出清和复苏过程。硬着陆之前，能读到的关键词语竟表现出惊人的相似，虽然经济体之间存在很多方面的差异，但同样是债务支撑的经济繁荣，市场清算时也自然有诸多类似问题，那么日本经济泡沫崩盘到底能给我们带来什么启示呢？
汇率，两种货币之间的兑换比例，而世界的货币兑换多以美元为锚，货币的价值是综合国力的象征，也是政府信用的象征，但不意味着越高越高，购买力稳定才是关键。而在国际贸易中更能体现这一点，汇率升高，本币对外购买力增强，有利于进口商品的购买力的提升，假设现在汇率从7块涨到14，你用同样的钱就能买到更多的进口商品。汇率降低是不是意味着不好呢，也不是，汇率降低，你在出口商品上赚来的钱将会兑换更多的本币（假设本币购买力变化不大），比如你做外贸生意，净赚的100万美元，汇率是7和14你换回来的本币数量700万和1400万就差一倍。汇率高了好还是低了好呢？最有利于经济体发展的最佳，外汇管制、逆周期因子就是调控汇率的手段。
国际避险资金，汇率与日本经济泡沫有什么关系呢？这里就要提一下美国这种商人主导的经济体的特点，由于经济周期的存在，本国的积累的资本总是要经历经济下行或者经济危机中损失，如果是封闭环境，资本就会在危机中受伤或者湮灭。但如果考虑半封闭经济体，或者完全自由经济体那么是有办法避免这种损失的，那便是把资本转移到相对安全的地方，日本在经历了几十年的发展后，八十年代经济势头及其凶猛，自然成了国际避险资金的最优选，如何保证避险资金的绝对安全呢？一个重要的决议就产生了，那便是著名的《广场协定》，美国、日本、联邦德国、法国以及英国的财政部长和中央银行行长在纽约广场饭店举行会议，达成五国政府联合干预外汇市场，诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值，那么相对的日元就会持续的表现出快速的升值。
日元升值会带来什么影响，货币和投资类的商品一样，如果预期上涨，就会有过更多其他经济体的商人在不景气时（同时期美国陷入高通胀，低收益率的困境）把财富转移到预期收益高的地方，广场协定签订短短的3个月，日元对美元快速升值20%，怎么理解呢，主导政治的美国商人，只需要在签订前后将美元换成日元，短短三个月，什么都不用干，就可以换回多20%的美元！与之形成鲜明对比的是当时衰退的美国经济，日元最高时相对于美元升值了1倍多，假设250：1时买入日元，到120：1时卖出，每1美元将赚走1.0833美元的收益。
避险资金引起的货币超发，大量避险资金流入后会发生什么？假设有1万美元流入，日本央行就要兑换出250万的日币流入市场，这些钱又会以存款形式通过金融机构货币乘数放大。大量的避险资金流入必然伴随着本国货币发行速度与商品产出速度不协调，相对来说就对应货币超发，表现出来是大量的投资保值需求，股市楼市有热钱涌入就会带来繁荣，预期向好带动更多的投资，过热在经济周期中非常普遍，广场协定只是起到了加速的作用，这里读者可以看到，总给他人扣汇率操纵国帽子的人，却是玩的最早、玩的最好、还是组团操纵的，判断标准便是政策是否对自己有利。
扩大内需与扩张性货币政策，仅仅靠避险资金带动的投机是不足以积累日本空前的经济泡沫，上文中提到，汇率升值有利于进口，反过来也会限制出口，当时日本的商品销至全球，几乎是所有国家的债权国，汇率的110%的上升必然严重的影响到出口贸易。出口受阻，汇率受广场协定的限制，不可能调回到原本的汇率去增加日本商品在全球的价格竞争力。这时，一个熟悉的名词就出现了-扩大内需，这不是我们首创的，日本很早就用过了，方法经常也不陌生-扩张性货币政策，在错误的节点上使用扩张性货币政策，这才是导致日本经济虚假繁荣的根本原因。为什么说是错误的时间呢？大量的避险资金涌入带来的货币超发下，本身已经热钱涌动，消费能力会提高，但却忽略了投资需求更强盛，股市楼市便成了投机盛宴。
我们看看日本在外资涌入已经造成了本国市场热钱涌动和投机势头时做了什么，1986年 1月至1987年2月，日本银行连续五次降低利率，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，市场参与者会怎么选择？毫无疑问的借钱投资房地产和股票（我们要除去股票）！！！就在日本形成了两个神话，股票神话和房价神话，短短三年多的时间，日本平均股价和几大城市房价分别上涨270%和300%。政策制定者总认为实行了扩张性货币政策以后，钱回流向消费方向，实现扩大内需的政策目的，事实往往是大众更喜欢一两年就能翻倍的投资品，不仅增加了负债，还挤压了消费。
经济神话，平均股价和房价短时间内的成倍上涨，惯性思维使得人们越来越大胆和自信，流传着股票、房价永远涨，早买早发财的投机预期，滋生越来越多的银行贷款参与投机活动，并支撑整个经济体的表象繁荣，每个人都是腰缠万贯，仅仅东京的地价就可以买下整个美国！手握股票和房子，以及永远涨的心理预期，使得日本当年中产阶级过分的乐观和透支信用，繁荣掩盖了风险。做企业的不再追求利润，而是纸上的资产总额，市值和土地溢价远高于实实在在做产品的营收，人人都是股神，房地产投资收益高过十几年、几十年的收入。
硬着陆下的泡沫崩盘，甚至在崩盘前夕，各项经济指标空前的好，问题出在哪里？当然是实业经济的状况，金融和房地产投机挤压了消费，也就影响了实业经济的发展，经济的真实发展在于产出和消费，越来越多的人参与投机，期待后来者为前期投入的人买单，所有人在经济体中分工不同，如果大家大量的花在投机股票和房地产上面，而不买对方生产的商品，怎么能保证对方会买你生产的商品并且支撑你的工资呢？资产价格上升没有实业的支撑，维持这种繁荣的只有投机热情和负债上限。一旦投机者丧失投机欲望，接盘者由于负债丧失接盘能力，那么这种虚假繁荣将彻底崩溃，A把股票或者房子以100万卖给B，B又以200万卖给C，直至到最后一位投机者D（接盘者）以300万的价格购入，一旦没有下家接盘，就有人扛不住要降价抛售，投机热情又是以预期收益作为支撑，小小的几片雪花将触发抛售恐慌，资产价格崩盘，假设价格又降回到100万（恐慌可能要比原始价格更低），最后一位投资者或者接盘者承担以前所有参与者增值收益的部分的损失体量，重要的是，后来的投机者并不是全款，而是包含大量的负债参与这个击鼓传花的游戏。
日本当局也是清醒的认识到在表象繁荣下的巨大的危机，并在89年5月31日将贴现率从2.5上调至3.25，并在一年内将贴现率提升至6，同时限制不动产方向的贷款发放，股价在同年12月开始下跌，之后便是房价的下跌，短短一两年内，股市楼市两大神话几乎腰斩，引爆了虚假的繁荣的崩盘，大批不良资产由于违约丢给银行处理，持续了数十年的市场出清，至今仍有那一代投机者的老后破产后遗症，是不是日本的紧缩货币政策选择过于激烈了，仁者见仁。
日元升值会带来什么影响，货币和投资类的商品一样，如果预期上涨，就会有过更多其他经济体的商人在不景气时（同时期美国陷入高通胀，低收益率的困境）把财富转移到预期收益高的地方，广场协定签订短短的3个月，日元对美元快速升值20%，怎么理解呢，主导政治的美国商人，只需要在签订前后将美元换成日元，短短三个月，什么都不用干，就可以换回多20%的美元！与之形成鲜明对比的是当时衰退的美国经济，日元最高时相对于美元升值了1倍多，假设250：1时买入日元，到120：1时卖出，每1美元将赚走1.0833美元的收益。
人人炒房带来的后果，就是大家口袋里没钱，挤压了消费，市场经济越来越难搞，社会稳定得到了一定的挑战，可是资本家哪管的了这些，他们得到利益就会把钱投入到其他地方，比如现在的越南，马来西亚，柬埔寨等人力成本低的发展中国家。 10-15年后，一个孩子会有好几套房子？有人认真算过，一个独生子女，将来会从父母那里继承一套房子，然后还会从爷爷奶奶、姥爷姥姥那里各继承一套，如此便有了3套；待他（她）结婚后，如果对方也是独生子女，继承情况一样，那么这个新家庭就会有6套房子。这仅仅是继承的，如果他们自己再买一套，那么总计就有了7套房子。如果家里有多套房子的，那么还会继承更多，所以很多人认为，将来独生子女小夫妻拥有十多套房产的不在少数。所以房价会一直那么火热吗？只能说就像工厂里面一样都产能过剩，积压卖不出了。低价抛出都没人要 所以问题来了，社会允许这样存在吗，答案是否定的，因为两个字--税收！
房地产税会让持有成本加大。房地产税早晚会实施，而且持有的房产越多，累计的税费也越高，如果一对夫妻持有6、7套房产，那么他们要缴纳的房产税肯定不低，也许他们工资收入的一多半都要用来缴纳房产税了。因此，将来肯定不会有这么多傻瓜。
遗产税也将会减少房屋持有量。日本、美国都有高额的遗产税，特别是房屋，属于大宗不动产，继承要缴纳数额很高的遗产税，所以，如果独生子女夫妻继承6套房子，那么他们要先掂量掂量自己的存款够不够缴纳高额遗产税。
首先二胎已经放开，其次房地产继承成本越来越高，很多人会选择只拥有一套住房，看看欧美日发达国家就知道了，只有极少数的人群才拥有多套住房，绝大多数人都只拥有一套住房。欧美日房地产市场也进行了几十年乃至百多年了，为社么绝大多数人支持由一套住房呢？因为市场化调节，很多人会将多余的房子抛售。
以上均来自互联网，但是个人感觉十分实用，分享给对房地产感兴趣的人看看，希望大家都过好日子。
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